2005年1月29日，改建“重生”的南大街商业步行街在一定意义上可说是常州第一个城市综合体，虽然彼时大众还不知道何谓城市综合体，但之后，相继诞生的莱蒙、新城、万达、兰陵等一批更具高度集约化，集大型购物中心、甲级写字楼、城市商业街等于一体，聚方便、快捷、经济等多种功能于一体的综合空间出现在大众视野，使人们直接享受城市综合体带来的高效率生活和工作。
一、城市综合体，让城市更美好
2012年8月14日，中国社会科学院发布的《城市蓝皮书：中国城市发展报告NO.5》称，中国城市人口达6.91亿，城镇化率达51.27％。中国由此进入以城市型社会为主体的新城市时代，城市发展进入以城市综合体“唱主角”的时代。
综合体的产生固然是城市经济发展到一定程度的体现，业内人士指出，当一座城市的人均GDP达到4000美元，就具备了起步发展城市综合体的基础，达到5000美元至8000美元的时候，就具备建设城市综合体的条件。现代都市中，“5分钟生活圈”、“一站式服务”所产生的诱惑力，是城市综合体的核心卖点。
我们先来看看周边城市：苏州市出台了《苏州市商贸业提速升级三年行动计划》，在已有12个城市综合体的基础上，提出3年内再建25个城市综合体；目前无锡市区在建及建成的城市综合体有33个，总建筑面积约1600万平方米，计划总投资超过1000亿元。同时市区还有15个城市综合体储备项目，而且出台了投资兴建城市综合体项目可享受的16条扶持优惠政策，包括：加快手续办理、减免相关费用、加强资金保障以及土地款支付优惠，引进大型品牌商业项目、扩大内需的优惠条件等。我市也由市政府办公室于2012年8月份转发市发改委、规划局、国土资源局《关于常州市城市综合体发展的指导意见》，明确了我市城市综合体鼓励发展的十大区域板块。
二、城市综合体的开发条件
从外部条件来看：
1. 城市综合体最佳位置应首选城市中心，城市副中心，有一定的人流和消费基础；
2. 随着城市化进程，城市综合体需要选在城市重点规划区域，城市经济新增长点，有良好的政策扶植和引导；
3. 必须具有便捷的通行条件：如地铁、直达公交以及区域内良好环境等；
4. 必须营造齐备的生活系统和相应的人口导入条件。
从内部条件来看：
1. 需要有大规模建筑体量，能够充分发挥不同业态的空间的最优组合和最佳功能；
2. 需要切入城市或社会、文化、学习等功能，与城市其他生活空间形成有机的互补与提升。
现实中井喷式的供应和同质化的模式复制也逐渐让城市综合体面临着众多的招商和运营难题。“只要是常州人，有谁不知道南大街？这里就是繁华商业的代名词。”据史料记载，自唐朝起，南大街便成为常州市最早的商业集聚区，并盛于明清。抗战后期，我市超过一半的百货商店集聚在南大街。2005年建成的南大街商业步行街南自青果巷，北临延陵西路，东西方向宽120米，南北方向长600米，总建面达4万平方米，其中商业面积为12万平方米，商务办公面积为3.5万平方米,住宅面积为4.5万平方米，地下停车面积为4万平方米。近年来，在商业综合体相继出现、电商纷纷进驻零售市场的情况下，南大街商业街繁华依旧。业界比较认可的说法是，首先，南大街不是“无中生有”的一条新街，在历史文化的沉淀下，购物、餐饮，文化、休闲业态相互衬托，而常州梳篦店、老天泰茶叶店等一批“老字号”更托起了步行街的“文化核心”。其次，南大街的商业动线、功能、配套等设置合理。在业界看来，尽管南大街是以传统步行街街铺形式出现，但其功能设置还是跟上了现代节奏。比如，通过连廊系统将一至三层的店铺连成一体。30台自动滚梯和35台垂直电梯，方便消费者流转各楼层之间的同时，更好地提升了二三层的商业价值。同时每层设置休闲平台，使各层步行系统互为风景，也方便了顾客的休闲需求。
南大街在动线设计上，充分考虑增加客流的重复利用率，复式结构和休闲设施有效避免了顾客的步行疲劳感；整个街区设有东南西北4个主要出入口，同时加入青云坊、双桂坊等众多小入口，方便顾客从各个入口进入；而每个主入口都有公交站台，交通便利；街区内集休闲、购物、餐饮、旅游、办公、娱乐等多功能为一体，一次性满足市民多种消费需求。
据统计，南大街商业步行街平日人流量在5-8万人次，周末人流量在12-18万人次，而在2013年十一黄金周期间，日均人流量超过40万。据不完全统计，2012年街区销售额高达38亿元，商业步行街上许多店铺每平方米的产出和营业额都位居全国第一。
截至2012年底常州已建成的城市综合体有11个（天宁区2个、钟楼区2个、新北区4个、武进区3个），在未来两三年内陆续开业的还有26个。这些城市综合体的主体功能大都为商业综合体或商务综合体，酒店饭馆功能或者写字楼与购物中心功能的组合是最普遍的商业业态形式。我市绝大多数的城市综合体项目都是按照以商业带动住宅的模式进行开发，以商业带旺人气促进写字楼和住宅的销售，进而以人流的集聚再推动商业的繁荣。
笔者认为，与城市规模相匹配的综合体，在成为一座城市名片的同时，也面临着在过量的综合体中如何脱颖而出的考验。城市综合体并非越多越好，常州在加快建设城市综合体的过程中要有冷思考，要切合本地实际，量体裁衣、量力而行。
三、城市综合体发展任重而道远
这是一个尊重生活的时代，人们来到城市，是为追求更好的生活，享受便捷与繁华、时尚与品质。当生活节奏越来越快、生活方式越来越国际化、生活内容越来越丰富时，人们对城市和建筑空间的需求也发生巨大变化，对工作、休闲、商务娱乐、居住等多种生活方式的全面体验如果能集中在一个区域，没有没完没了的“在路上”，没有了时间距离、空间距离、心理距离后，生活就更尊重享者。城市综合体已经成为城市发展的动力源泉，是推动城市发展的重要力量，树立城市高端形象的标尺，渐渐引导这一座城市潮流的发展方向。
首先，城市综合体建设需遵循客观规律。城市综合体在欧美一些城市化水平较高的国家已经走过了半个多世纪的发展历程。一般而言，周边3公里范围内的常住人口在20万-30万之间，则可以支撑一个10万平方米的城市综合体的发展。常州在加快发展城市综合体的过程中，也应当遵循相应的规律。
①要注意与城市规模相匹配，宜精不宜多，避免大规模重复建设。在开发建设前，需在项目的选址、市场研究、发展定位、业态布局、交通布局、建筑规划设计、招商引资、经营管理、资本介入等多方面进行全盘考虑。目前的突出问题是，在新北区通江大道1000米内集中分布了万达、月星环球商业中心、中创时代广场、府琛广场、典雅花园等多家综合体，将来的经营竞争难免白热化，前景难料。
②要将城市综合体竞争力指数作为投资者重要的决策参照，进而为城市综合体、乃至城市的发展起到引领作用。中国社会科学院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞表示，“城市综合体是城市发展的灵魂，如果不能以正确的标准进行衡量与评价，将难以缔造真正‘以人为本’的城市。”
其次，城市综合体建设要避免同质化。在国内部分一二线城市，城市综合体建设往往侧重于多类商业物业的大放量，并且以简单的居住、商业、办公业态组合，出现了明显的同质化现象。据对常州现有综合体的调查，67.86％的单位认为“同质化有一点”，25％的单位认为“同质化很严重”，会展功能仅占0.08％。
①城市综合体开发不仅是一个地产模式，更是一个城市发展和运营的问题，必须与城市经济、产业氛围、消费能力等和谐、合拍。香港铜锣湾时代广场、北京华茂中心、深圳华润万象城、上海恒隆广场等城市综合体已经成为一张张耀眼的城市名片，它们在提升城市形象、功能和竞争力以及加速城市化进程等方面起到了重要的作用。常州在城市综合体建设的过程中，就要根据区域特点，探索各类业态的多重组合，并积极试水艺术、教育、文化等产业的城市综合体，凸显自身特色，从而推动各类城市综合体实现错位发展。
②加强对交通综合体、会展综合体、文化综合体等其它主导功能综合体的规划引导，实现城市综合体功能业态的多样性。在各类城市综合体落地建设的同时，要适时对周边市政设施及环境进行改造整治，以充分发挥综合体对周边区域发展的带动效应。
第三，城市综合体建设要融入文化元素。二三线城市核心区的综合体要想更容易地被本地居民接受，就要在组织好商业功能的同时，应该从本地文化中提取营养，将本土文化融入其中。如果没有文化，建筑只会是一堆积木，没有灵魂。国内外一线城市中，现代城市综合体商业已向体验式“城市文化艺术会客厅”方向发展，消费模式已将文化艺术消费列为首位，其次才是生活购物消费，并将精致生活与艺术气象紧密结合。因此，常州在推进城市综合体建设的过程中：
①要在建筑上赋予更多的艺术性，成为展示城市文化与灵魂的标签，在内容上要更多地融入具有鲜明常州地方特色文化和其他文化元素，使得历史文脉与国际时尚在城市综合体中得以共生、渗透、互动。鲜明独特的都市文化特征正逐渐成为城市综合体、城市街区、购物中心、零售品牌店和艺术场馆等项目开发的优先策略。
②要提高城市综合体在城市竞争中的文化识别度，并提升消费者对访问目的地的期望值。多元空间给人们创造更多多样化的体验感受，成为现代人传递信息、交流思想、娱乐和休闲的功能性场所。城市综合体项目越来越多地引入了流行文化元素，强调建筑形式叙事性，激活城市空间复苏，为都市开发注入活力，并由此产生一系列人文、经济和环境的积极效果。
③要健全大学、公共运动设施、植物园、动物园、博物馆、艺术表演中心和青少年教育培训机构等文化教育设施。城市综合体为这些文化教育设施提供了拓宽市场、有效争夺顾客的机会，同时作为主力业态，为项目定位赋予了地方特色、文化背景和教育意义。因为，文化功能的植入才能确保项目的长期成功。
(市社科联张步东供稿)
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